São Paulo – Os fundos imobiliários (FIIs) encerraram 2025 com valorização média de 21,14%, desempenho que não era visto desde 2019, quando o indicador avançou 35%. O estudo do InfoMoney em parceria com a plataforma Economatica apontou que praticamente todos os segmentos registraram forte evolução, mas o protagonismo ficou com os veículos voltados a galpões logísticos, que subiram em média 30,14% no ano.
Retorno supera demais classes do Ifix
Dos 13 fundos de logística que compõem o Ifix – índice que reúne os FIIs mais negociados na B3 –, nenhum ficou no campo negativo em 2025. O movimento garantiu à categoria o maior retorno entre as classes mais representativas do índice, superando FIIs de shopping/varejo, lajes corporativas e carteiras multiestratégia.
O levantamento utilizou as classificações do Clube FII para segmentar os 102 fundos integrantes do Ifix na última sessão de 2025. Nos segmentos mais enxutos, FIIs de agronegócio (duas carteiras) e agências bancárias (um fundo) também se destacaram, com ganhos médios de 35,63% e 32,15%, respectivamente.
Desempenho médio por segmento em 2025
Agronegócio: 35,63% (2 fundos)
Agências bancárias: 32,15% (1 fundo)
Logísticos: 30,14% (13 fundos)
Multiestratégia: 26,58% (12 fundos)
Shopping/varejo: 25,83% (10 fundos)
Lajes comerciais: 25,02% (13 fundos)
Híbridos: 21,97% (12 fundos)
Fundos de fundos: 19,43% (9 fundos)
Recebíveis imobiliários (CRIs): 19,11% (38 fundos)
Hotéis: 7,23% (1 fundo)
Incorporação residencial: –3,09% (1 fundo)
Números operacionais sustentam otimismo
De acordo com relatório do FII XP Selection (XPSF11), o terceiro trimestre de 2025 apresentou nova rodada de indicadores robustos para o segmento logístico. Dados da consultoria Buildings mostram que a taxa de vacância recuou de 7,8% para 7,3%, considerando todos os tipos de galpões. A redução é atribuída a uma absorção líquida superior a 1 milhão de metros quadrados, mesmo diante da entrega de cerca de 850 mil metros quadrados de novo estoque.
Esse equilíbrio entre oferta e demanda tem favorecido a valorização dos preços médios de locação, segundo o gestor do XPSF11. Galpões de maior qualidade são os mais procurados, o que estimula projetos no formato built to suit (BTS), em que o imóvel é construído sob medida e já nasce com contrato de longo prazo, gerando previsibilidade de receita.
Outro fator estrutural reforça a atratividade do segmento: o avanço do comércio eletrônico. A maior variedade de produtos vendida online exige áreas de estocagem significativamente maiores que as lojas físicas, fenômeno conhecido como “multiplicador logístico”. Esse cenário mantém os ativos de logística no centro das atenções de investidores.
Maiores altas individuais no ano
Os fundos logísticos também dominaram o ranking de maiores valorizações do Ifix em 2025. As quatro primeiras colocações são ocupadas por carteiras que investem majoritariamente em galpões:
RBRL11: +55,27% (dezembro: +8,12%)
PATL11: +54,77% (dezembro: +6,57%)
BLMG11: +50,12% (dezembro: +6,02%)
VILG11: +47,29% (dezembro: +5,57%)
Na sequência aparecem BROF11 (+46,41%), BPML11 (+41,20%), BTAL11 (+40,90%), CPSH11 (+40,55%), HCTR11 (+40,45%) e HSML11 (+40,21%).
Melhor ano em seis exercícios
Com o avanço de 21,14% em 2025, o conjunto de FIIs listados acumula seu melhor desempenho em seis anos. Em 2020 e 2021, o setor foi impactado pelos efeitos da pandemia, que adicionou incertezas a segmentos como shopping centers e escritórios. A recuperação ganhou força a partir de 2024, acompanhada pela queda gradual na taxa básica de juros e pela recomposição dos dividendos.
Especialistas avaliam que a combinação de expansão do e-commerce, redução de vacância e contratos de longo prazo tende a seguir sustentando a performance dos fundos logísticos. Apesar disso, ressaltam que o investidor deve observar critérios como localização dos ativos, índice de correção dos aluguéis e a qualidade dos inquilinos antes de tomar decisões.
O Ifix encerrou dezembro aos 3.283 pontos, alta de 3,9% no mês. No acumulado em 12 meses, 90 das 102 cotas que compõem o índice fecharam no azul, sinalizando recuperação ampla do setor.
Com a aproximação da temporada de divulgação de resultados do quarto trimestre, gestores apontam que a consistência operacional dos galpões continuará monitorada, enquanto o comportamento da taxa de juros domestica seguirá determinante para o fluxo de recursos ao mercado de FIIs.
Fim
Com informações de InfoMoney
